واقعیت های پشت خرید ملک در ترکیه

تازه داشتیم” اهلاً و سهلاً” اماراتی ها را فراموش می کردیم که “بیور، بیور” ترکیه ای ها جای آن را گرفت. شاید وقتی خیلی ها محو تماشای سریال”حریم سلطان” و “شمیم عشق” و دیگر سریال های سخیف ترکیه ای بودند متوجه نبودند که آرام آرام اشتیاق سفر، سرمایه گذاری و اقامت در این کشور آسیایی_اروپایی در وجودشان در حال شکل گرفتن است.

تحقیقات کارشناسان از ماهیت این اشتیاق روزافزون نشان می دهد که خانوارهای متمول ایرانی اغلب با ۲ هدف وارد بازار املاک خارجی می شوند. هدف اول و اولویت دار آن ها دریافت مجوز اقامت دائم کشوری است که قصد خرید ملک در آن جا را دارند و هدف دوم نیز معمولا تحصیل فرزند در یکی از دانشگاه های خارجی است. جالب این که شبکه های ماهواره ای درست در ابتدای شروع تبلیغات مربوط به املاک خارجی، درباره شرایط دریافت مجوز اقامت دائم یا ویژگی های برتر دانشگاه های خارجی تبلیغ و هم زمان مشخصات آژانس های املاک را اعلام می کنند. تا جایی که این شیوه بازاریابی، کاملا قصد و نیت خریداران ایرانی را تحت تاثیر قرار داده است.

ولی حکایت کسانی که در اوایل دهه۸۰ شمسی فریب تبلیغات ماهواره ای خرید ملک در دبی و امارات را خوردند، ناگفته های آن سوی آب است. حکایتی تلخ که باز ثابت کرد حافظه تاریخی ما چقدر کوتاه مدت است. در سال های ۱۳۸۰ تا اواخر ۱۳۸۷، توسعه سریع اقتصادی کشور امارات و به تبع آن، جزیره شیخ نشین دبی باعث شد شرکت های ساختمانی از آمریکا و برخی کشورهای اروپایی، این منطقه را برای ساخت آسمان خراش های متعدد انتخاب کنند. در همین سال ها تعداد آژانس های املاک با مدیریت ایرانی ها در دبی نیز رو به افزایش گذاشت. دبی سال هاست به قطب تجارت مشترک بین ایران و سایر کشورها تبدیل شده به طوری که عمده صادرات و واردات کالا در ایران از طریق امارات انجام می شود و این وضعیت به تاسیس دفاتر تجاری در دبی و به تبع آن، مسافرت سرمایه داران ایرانی منجر شده است. از طرف دیگر دبی در همان سال های دهه۸۰ رتبه اول جذب گردشگر از ایران را به خود اختصاص داده بود.

مجموعه رفت وآمدهای ایرانی های سرمایه دار و گردشگر به امارات در کنار ساخت وسازهای وسیع در این کشور باعث شد ایرانی ها در فاصله کمتر از ۳سال در ردیف معدود خارجی های دارای بیشترین سرمایه گذاری ملکی در دبی قرار بگیرند. ایرانی ها در آن سال ها در آسمان خراش های در حال ساخت دبی واحدهای مسکونی را از طریق گرفتن وکیل توسط آژانس های املاک این منطقه، پیش خرید کردند. خیلی از این افراد نه تنها قبل از پیش خرید که حتی پس از آن تا ماه ها به دبی سفر نکردند به امید این که وکیل همه کارها را درست و حسابی انجام داده است. در کنار پیش فروش برج های مسکونی دبی به ایرانی ها، گروهی هم شهرک های ویلایی حاشیه خلیج فارس در سایر جزایر اماراتی را پیش خرید کردند.

اما هم اکنون همه خریداران ملک در امارات، بابت آن چه خریده اند نقره داغ اساسی شده اند. حدود ۶ سال پیش وقتی شیپور بحران اقتصادی آمریکا با ورشکستگی بانک هایی که کارشان پرداخت تسهیلات مسکن به آمریکایی ها بود، نواخته شد، بلافاصله دبی تحت تأثیر این بحران قرار گرفت طوری که فرودگاه های امارات در فاصله ای کوتاه از این بحران آمریکایی، مملو شد از خودروهایی با پلاک موقت که صاحبان شان تجار و سرمایه گذاران آمریکایی بودند و به خاطر ورشکستگی زنجیره ای، توان ادامه ساخت آسمان خراش های پیش فروش شده را نداشتند.

 

تکرار یک اشتباه

وقتی ۴ سال پیش “حصار چیک اوغلو” رئیس اتاق بازرگانی ترکیه با انتقاد از سرمایه گذاری ایرانی ها در امارات متحده عربی گفت:”چرا شما تمام پول هایتان را در سبد دبی می گذارید درحالی که می توانید آن را به ترکیه آورده و در این کشور سرمایه گذاری کنید”، فکر نمی کردم این تخم مرغ ها واقعا از آن سبد به این سبد برود.

امروزه شیوه تبلیغات ماهواره ای برای املاک خارجی عوض شده است اما دفترچه راهنمایی که از روی تجربه سال های گذشته می توان برای خریداران جدید ارائه کرد به روال گذشته تلخ و تکراری است. هم اکنون بازار تبلیغ برای املاک خارجی هم در داخل کشور و هم از طریق شبکه های ماهواره ای فارسی زبان، داغ و پررونق است. تفاوت کنونی این بازار اما به گزینه های جدید کشورهای خارجی برمی گردد. «ترکیه» و «قبرس» ۲کشور شاخصی هستند که این روزها تمرکز ایرانی های علاقه مند به خرید ملک خارجی را بسیار به خود جلب کرده است.

برخی کارشناسان حوزه سرمایه گذاری مسکن در این باره می گویند که ارتباط گرم سیاسی و اقتصادی بین دولت های ایران و ترکیه باعث شده، فعالیت های تجاری در میان مردم ۲کشور نیز پررنگ شود با این تفاوت که در بخش مسکن، این فعالیت یک طرفه شده است یعنی این که این ایرانی ها هستند که برای خرید ملک در ترکیه، خیز برداشته اند و در مقابل، این ترک ها هستند که برای سرمایه گذاری پرسودتر –ساخت وساز- پا به ایران گذاشته اند!

“ب-ابراهیمی” که بیش از ۵ سال در دبی به کار ویزیتوری و فروش ملک به ایرانیان مشتاق مشغول بود, با کاهو بازار دبی راهی ترکیه شد و از ۳ سال پیش به این طرف در استانبول و آنتالیا به همین شغل مشغول است. وی می گوید: امروزه بازار ملک در ترکیه روی بورس است. در ترکیه دلالان ملکی مدعی هستند به راحتی می توانند مشروط به خرید ملک، برای ایرانی ها اقامت دایمی جور کنند. در آنتالیا ویلای ۳۰۰ متری با قیمت حدود ۲۱۰ هزار یورو فروخته می شود و در استانبول نیز آپارتمان متری ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ یورو معامله می شود.

این دلال ملکی در ترکیه البته مدعی است در این کشور برخلاف امارات که اقامت موقت به ایرانی ها می دهد، اقامت دایم ارائه می شود. او می گوید: نزدیکی جغرافیایی ایران و ترکیه و همچنین آداب و رسوم نسبتاً مشترک، روند سرازیر شدن سرمایه های ایرانی به ترکیه را تسهیل کرده است.

کشور قبرس بعد از ترکیه، مقصد ایرانیان برای سرمایه گذاری ملکی است. بنا به ادعای دلالان ملکی در قبرس ظاهرا با تامین فقط ۳۰ درصد از هزینه خرید ملک، می توان برای این کار اقدام کرد و بقیه به صورت تسهیلات بانکی ۵ ساله با نرخ سود ۷ تا ۸ درصد در اختیار خریداران قرار می گیرد.

در تماسی که با یکی از این شرکت ها دارم، پاسخ گوی فارسی زبان شرکت می گوید: آپارتمان در مرکز شهر در قبرس حداکثر ۲۷۰ هزار یورو است ولی قیمت خانه های ویلایی به مرز یک میلیون تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار یورو هم می رسد.

از وی در باره چگونگی دریافت مجوز اقامت می پرسم. پاسخ می شنوم: حداقل سرمایه گذاری ملکی برای دریافت مجوز اقامت دایم در قبرس ۳۰۰ هزار یورو است. نکته جالب این که در مشورت بیشتر با وی به این نتیجه می رسم که ایرانی ها به قصد سرمایه گذاری و کسب سود نباید در قبرس ملک بخرند.

 

واقعیت مکتوم

طبق روالی که در دبی وجود داشت، از مدت ها قبل افراد سودجو در برخی از شبکه های اجتماعی و سایت های اینترنتی ایرانی با مستمسک قراردادن تسهیلات جدید در کار فروش ملک به اتباع خارجی در ترکیه، چنین وانمود می کنند که از طریق خرید ملک در این کشور می توانند مجوز اقامت برای آنان دریافت کنند.

هرچند قانون فروش ملک به اتباع خارجی در ترکیه حدود ۲ سال پیش اصلاح شده است و در آن شهروندان ایرانی نیز همانند سایر اتباع خارجی می توانند در آن قسمت از اراضی و املاک ترکیه که فروش آن برای خارجیان مجاز است، به خرید ملک و یا زمین اقدام کنند ولی حقایقی هم در کار است که معمولا دلالان از گفتن آن به مشتریان خودداری می کنند.

“حمید کیان” رئیس انجمن صاحبان صنایع و بازرگانان ایرانی فعال در ترکیه موسوم به “ایصیاد” در آنکارا در این باره می گوید: متاسفانه برخی از سوداگران آگاهانه یا ناآگاهانه و غیرمسئولانه مبادرت به معامله املاک کرده اند که این کار در نهایت موجب سردرگمی و بروز مشکلاتی برای شهروندان ایرانی شده است.

وی به خبر آنلاین می گوید: پیرو مصوبه مربوط به تملک اتباع بیگانه در ترکیه از طرف برخی از هموطنان با این سوال که «آیا با خرید ملک اقامت ترکیه کسب می شود یا نه» مواجه شده ایم و با بررسی ها و مشاوره های لازم اطلاع یافتیم که چنین ارتباطی قطعا وجود ندارد واز طرفی متوجه شدیم که توسط برخی سودجویان چنین تبلیغ غیر واقعی صورت می گیرد و بدیهی است که باورکنندگان این موضوع به دام فریبکاران خواهند افتاد.

کیان اضافه می کند: در برخی از این سایت ها نیز وعده داده شده است که خریداران ملک در ترکیه می توانند علاوه بر اقامت دائم، گذرنامه ترکیه ای نیز دریافت کنند که این موضوع به هیچ وجه صحت ندارد و از نظر قانونی چنین چیزی در ترکیه ممکن نیست. گذرنامه در هر کشوری صرفا به شهروندان آن کشور داده می شود و بدون کسب مجوز شهروندی ترکیه که آن هم شرایط خاص خود را دارد، امکان دریافت گذرنامه کشوری از جمله ترکیه برای اتباع بیگانه ممکن نیست.

وی توضیح می دهد: در ترکیه مجوز اقامت برای کار یا تحصیل و آن هم تحت شرایطی خاص صادر می شود و پدران و مادران دانشجویان رسمی در دانشگاه های ترکیه نیز تحت شرایطی می توانند با ارائه مدارک و مستندات لزوم همراهی آن ها با فرزندانشان در حین تحصیل، از اداره اتباع بیگانه شهربانی ترکیه مجوز اقامت محدود دریافت کنند. مجوز کار نیز برای آن دسته از سرمایه گذارانی که با انتقال سرمایه مشخصی به ترکیه شرکتی به نام خود در این کشور به ثبت می رسانند، صادر می شود و این افراد می توانند با استناد به فعالیت شرکت خود در ترکیه ملک، دفتر و محل کار برای خود خریداری کنند.

بر اساس آمار دولتی منتشر شده در سال ۲۰۱۲ میلادی، در ترکیه ۱۲۵ هزار و ۴۵۲ نفر خارجی صاحب املاکی به وسعت ۸۹ میلیون و ۲۹۶ هزار و ۳۹۰ مترمربع بودند. بیشترین شهری که تا آن تاریخ اتباع خارجی در آن به خرید ملک اقدام کرده بودند شهر قونیه بود که حدود ۶ میلیون و ۴۸۴ هزار و ۱۵۸ مترمربع ملک در آن توسط خارجیان خریداری شده بود. پس از قونیه شهرهای آنتالیا، موغلا، آیدین، استانبول، بورسا و ازمیر قرار داشت. در شهرهایی همانند آغری، حکاری و شیرناک نیز هیچ ملکی توسط خارجی ها خریداری نشده بود.

بیشترین خریداران آلمانی ملک، آنتالیا را برگزیده و انگلیسی ها شهر موغلا را برای خرید مسکن ترجیح داده بودند به گونه ای که در شهر آنتالیا ۳/۲ میلیون مترمربع زمین توسط آلمانی ها خریداری شده بود. اتباع کشورهای دانمارک و هلند پس از آلمانی ها بیشترین ملک را در آنتالیا خریداری کرده بودند. در شهر استانبول نیز تا آن تاریخ بیش از ۴ هزار و ۳۸۰ شهروند تبعه آلمان دارای ملک بودند.

“مسعود آقا بیگی” کارشناس مسکن و فعال ملک در ترکیه نیز در این باره می گوید: به عنوان یک فعال و دلال مطلع از قوانین ترکیه باید بگویم پاسخ این سوال منفی است ولی هرگز این واقعیت را در تبلیغات و هنگام ثبت قرارداد به شما نمی گویند.

وی اضافه می کند: تمامی  اتباع خارجی که از این قانون استفاده می کنند می توانند به واسطه خرید ملک از مزایای اقامت در شهر های ترکیه برخوردار شوند اما این قانون به منزله دریافت مجوز شهروندی ترکیه و داشتن اجازه کار نیست.

پس چگونه می توان به چنین مجوزهایی دست یافت؟ آقا بیگی می گوید: اگر کسی می خواهد در ترکیه علاوه بر خرید ملک کار هم انجام دهد باید از طریق سرمایه گذاری و روش های دیگر مجوز اشتغال دریافت کند. ولی این افراد هیچ گونه امتیازی برای استفاده از بیمه های پزشکی نخواهند داشت و باید به صورت آزاد هزینه های زیاد خود را پرداخت کنند.

وی به نکته جالب دیگری نیز اشاره می کند: نکته مهم  دیگری که موسسات، دلالان و شرکت های ملکی از شما پنهان می کنند آن است که برای تمدید اقامت باید ۸ ماه در سال را در این کشور حضور داشته باشید و گرنه خبری از تمدید اقامت نیست. پس از خرید ملک هم باید حدود ۳ماه را صبر کنید تا اقامت خود و بستگان درجه اول را دریافت کنید.

 

تجار ایرانی در ترکیه

پس از افزایش دامنه فشارهای اقتصادی به فعالان اقتصادی کشور، آمار ثبت شرکت های ایرانی در ترکیه به شدت افزایش پیدا کرد. آمار نشان می دهد فقط طی ۹ ماه سال ۱۳۹۱ شمسی ۶۵۰ هزار شرکت ایرانی در ترکیه به ثبت رسیده است که بر این اساس تا آن تاریخ ۴۰ درصد شرکت ها در کشور ترکیه به ایرانیان تعلق داشت.

پیش از این اصلی ترین پایگاه ثبت شرکت برای تجار ایرانی امارات و دبی بود. براساس آخرین آمار فقط در دبی ۷۵۰ هزار ایرانی حضور دارند و به کسب و کار مشغول اند. دبی از ابتدای سال ۲۰۱۲ میلادی، ایرانیان را با قوانین سختی مواجه کرد که البته بخشی از آن ها به تحریم های بین المللی مربوط بود. تجار ایرانی هم برای دور زدن تحریم ها به سمت ترکیه تغییر مسیر دادند تا قدری از فشارهای ناشی از تحریم ها کم کنند.

در همین راستا چند روز پیش وزیر اقتصاد ترکیه گفت: ۳ هزار و ۳۵۰ شرکت با سرمایه اتباع ایرانی در کشور ما فعالیت دارند و میزان سرمایه گذاری این شرکت ها در ترکیه حدود ۱۰۱ میلیون دلار است.

به گزارش ایرنا “نهاد زیبکچی” در پاسخ کتبی به سوال «آلتان تان» نماینده کرد مردم «دیاربکر» از حزب «صلح و دموکراسی» در مجلس ترکیه گفت: در سال ۲۰۱۳ میلادی بیشترین واردات ترکیه از ایران را نفت و گاز و فرآورده های نفتی، پلاستیک و تولیدات پلاستیکی، مس و فرآورده های مسی تشکیل داده است.

“آلتان تان” نماینده کرد مجلس ترکیه با تقدیم سوالی به رئیس مجلس ملی ترکیه خواستار پاسخ گویی رسمی دولت آنکارا در خصوص وضعیت تجارت بین ایران و ترکیه شده بود. زیبکچی گفت: اکنون شمار شرکت هایی که با سرمایه اتباع ایرانی در ترکیه فعالیت دارند، ۳هزار و ۳۵۰ شرکت است و میزان سرمایه این شرکت ها که از سال ۲۰۰۲ میلادی تاکنون در ترکیه سرمایه گذاری کرده اند، حدود ۱۰۱ میلیون دلار است.

اما اکنون هر چند تجار و سرمایه گذاران ایرانی خیالشان نسبتاً آسوده است که سرمایه هایشان طبق قوانین کشور ترکیه در آن کشور تضمین شده است ولی در التهاب خرید ملک یا “تب ترکیه” هستند .کسانی که حاضرند به هر قیمتی که شده تن به این ریسک بدهند غافل از آن چه هستند که سال ها پیش بر سر هموطنانشان در دبی آمد و بسیاری از آن ها هنوز هم نتوانسته اند ضرر و زیان خود را جبران کنند.

شاید هزینه “عرق کردن” این تبِ تند، این بار خیلی بیشتر باشد.